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Utiliser l'effet de levier quand on achète de la SCPI ?

Nombreux sont les conseillers en gestion de patrimoine qui recommandent l’utilisation de l’effet de levier aux clients dont le profil financier et les objectifs concordent avec cette stratégie. Il s’agit de se servir de l’endettement afin de disposer de plus de fonds pour financer un nouvel investissement. Cette stratégie est donc préconisée dans des placements en SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier.

Exemple : Jacques investit la somme de 3000 euros via un emprunt bancaire afin de financier des parts de SCPI. Ses capacités financières actuelles ne lui permettent pas de financier cash ce placement. Les SCPI génèrent quant à elles des loyers qui sont redistribués sous forme de dividendes aux porteurs de parts. C’est à partir de ces dividendes que Jacques prélèvera une partie du remboursement de l’organisme de crédit. Rappelons par ailleurs que, pour un meilleur rendement, Jacques conservera cette SCPI dans son patrimoine sur une longue durée : environ 8 ans, sur les recommandations de son conseiller financier. Ce qui lui permettra d’établir un calendrier de remboursement de son crédit, tout en tenant compte de l’intérêt de l’emprunt.

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Quelques conseils pour user de l’effet de levier avec précaution

Si vous êtes un investisseur peu averti, ne mobilisez pas de somme conséquente et demandez avant tout conseil à votre CGP – de préférence indépendant pour des recommandations pertinentes. Il examinera votre situation financière afin de vous proposer le montant faisant l’objet du futur emprunt. Il étudiera également votre profil de risque et décidera si celui-ci est adapté à ce type de stratégie. De plus, les SCPI elles-mêmes génèrent des risques de perte en capital, ce qui affectera votre calendrier de remboursement en cas de non-distribution des dividendes.

Ne tablez pas toujours sur de hauts rendements lorsque vous faites vos premières armes dans ce domaine. Choisissez une SCPI rentable qui génère des rendements satisfaisants et dont la stratégie de la société de gestion elle-même n’est pas basée sur une trop grande prise de risque. La première étape consiste donc à user d’un effet de levier modéré afin d’en mesurer l’impact sur votre portefeuille de placement, de rectifier le tir et d’agir par la suite. Vous réaliserez de nouveaux investissements en tenant compte de la diversification des actifs dans votre panier de SCPI.

Pour cela, tenez-vous informé de l’évolution des rendements de vos placements, bien que ceux-ci ne soient pas aussi volatils que ceux des produits boursiers. Le taux de distribution des SCPI est même reconnu pour leur stabilité en période de ralentissement économique, comme elles nous l’ont prouvé tout au long de l’année 2020. Le suivi de ce rendement peut s’effectuer tous les trimestres, voire tous les semestres.

En bref, demandez toujours à vous faire accompagner par un conseiller financier tout au long de la période de constitution de votre portefeuille de SCPI par le biais de l’effet de levier. Ainsi, une simulation doit être préalablement réalisée, en considérant tous les paramètres cités plus haut.

 

Quelques pièges à éviter

Voici quelques pièges à éviter lorsque vous investissez à crédit, comme dans le cas où vous allez vous servir de l’effet de levier :

  • les dividendes des SCPI sont généralement distribués tous les 3 mois – certains sont aussi versés mensuellement. Tenez compte de ce paramètre avant d’établir votre calendrier de remboursement
  • les SCPI observent ce que l’on appelle le report de jouissance, dont la durée varie entre 2 à 5 mois. Vous ne percevez pas de dividendes pendant cet intervalle de temps qui commence à courir à partir du jour de la souscription. Or, vous commencez dès le premier mois à rembourser vos mensualités. Paramètre également à examiner avec votre conseiller financier afin de tirer pleinement profit de la stratégie mise en œuvre.

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