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Démembrement de propriété : comment ça fonctionne ?

Pour bien faire concorder vos objectifs avec la composition de votre patrimoine et votre situation financière, votre conseiller en gestion patrimoniale pourrait vous recommander le montage du démembrement de propriété. Celui-ci fait intervenir deux individus, qui jouiront alors des droits dissociés de la pleine propriété. Ces deux individus sont l’usufruitier, celui qui jouit de l’usufruit du bien, et le nu-propriétaire, celui qui bénéficie de la nue-propriété.

 

Usufruit et nue-propriété : focus sur ces deux droits distincts

L’usufruit est le droit de jouir librement du bien – s’il s’agit d’un immobilier – ou du capital – s’il s’agit d’un produit d’épargne tel que l’assurance-vie. Dans le cas d’un bien immobilier, l’usufruitier a aussi le droit de le faire louer et d’empocher les revenus qui en proviennent.

En ce qui concerne la nue-propriété, il s’agit plutôt du droit de disposer du bien, sans profiter des avantages de l’usufruit comme cité plus haut. Cependant, c’est le nu-propriétaire qui deviendra plein propriétaire à la fin du démembrement, en récupérant l’usufruit à l’échéance prévue.

Les actions de l’une ou l’autre des deux parties sont limitées ; par exemple : le bien ne peut être revendu sans leur accord respectif. De même, l’usufruitier n’est pas autorisé à réaliser de gros travaux de transformation ou de modification.

 

Le démembrement est temporaire

Ce montage n’est pas définitif :

- il peut s’étendre sur une période définie par les deux parties, dans le cas d’un montage par deux associés. C’est-à-dire que deux individus se conviennent d’acquérir un bien : le premier associé acquiert l’usufruit tandis que le second achète en nue-propriété. Parmi les avantages : un coût très attrayant qui subira une décote en fonction de la durée de l’usufruit. En d’autres termes, plus le montage est conclu sur une longue période, plus la récupération de la pleine propriété est éloignée dans le temps, ce qui permet aux deux parties de profiter d’un prix d’acquisition très profitable.

- le démembrement peut aussi être viager, dans le cas d’un montage patrimonial au sein d’une famille. Le propriétaire devient usufruitier, tandis qu’il réalise une donation de la nue-propriété à ses enfants. Ces derniers ne deviendront alors pleinement propriétaire qu’au moment de la succession, c’est-à-dire au décès de l’usufruitier.

 

Quand s’applique le démembrement de propriété ?

Comme nous l’avons vu plus haut, le démembrement peut être activé du vivant de tous ceux qui sont appelés à jouir de ces droits. Cependant, dans le cadre du partage de l’héritage d’un défunt, le démembrement peut aussi avoir lieu au moment de la succession. Ce sont les règles successorales définies par la loi qui s’appliquent dans ce cas, pour la répartition de l’usufruit et de la nue-propriété.

Exemple : dans le cas où le défunt était marié et avait des enfants, ce sera le conjoint qui deviendra usufruitier, tandis que les enfants reçoivent la pleine propriété. Si les héritiers ne souhaitent pas entrer en possession du bien sous le régime du démembrement, ils peuvent opter pour l’intégration du bien dans leur patrimoine en pleine propriété, mais sous le régime de l’indivision, et toujours selon la répartition préalablement définie par la loi (pat du conjoint survivant et celle des enfants). Cela, sachant que la part du conjoint survivant diminue en présence plusieurs enfants, et que ces derniers recevront la leur de manière équitable.

Si le défunt n’avait pas d’enfant, le démembrement n’a pas lieu d’être, le conjoint survivant étant celui qui hérite pleinement du bien.

Pour conclure, si vous souhaitez bénéficier de tous les atouts du démembrement, il vaut d’abord mieux bien prendre conscience de cet acte, que ce soit un démembrement entre associés ou au niveau familial.

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